Obligation d’enregistrement, numéro d’identification fiscale

Si quelqu’un a l’intention d’exercer une activité de location de biens immobiliers de manière régulière et/ou professionnelle, il ne pourra la commencer qu’après s’être enregistré auprès de l’autorité fiscale, en possession d’un numéro d’identification fiscale. Cette obligation peut être satisfaite par le remplissage du formulaire n^o 'T101. [1] qu’il faut soumettre en 2 exemplaires sur papier à l’autorité fiscale nationale de premier degré territorialement compétente, ou par voie électronique via le Portail clientèle. Le document justifiant les données déclarées sur papier peut être joint au formulaire en photocopie, en cas de formulaire envoyé électroniquement ce document pourra être joint sous forme scannée.

Taxe à la valeur ajouté

En règle générale, hormis les exceptions prévues par la loi, la location de biens immobiliers est réputée être une activité exempte de TVA, ce qui signifie que le bailleur n’est pas assujettie à la TVA en rapport avec cette activité, mais il n’aura pas droit à la déduction de la taxe non plus.

Dans le cas de la location exempte de TVA, la loi permet d’opter pour l’assujettissement à la TVA (avec le droit de déduction) si le contribuable en fait une déclaration préalable à l’autorité fiscale. En fonction de la décision prise par le contribuable, l’option de l’assujettissement à la TVA concerne toutes ses activités de location de biens immobiliers, ou s’il a l’intention de l’appliquer dans un domaine plus restreint, l’obligation concerne ses activités de location de tout bien immobilier n’étant pas considéré comme bien d’habitation. Si le contribuable a usé de son droit de choisir susmentionné, il ne pourra pas en différer jusqu’à la fin de la cinquième année civile suivant l’année où il a fait son choix.

Assujettissement à l’impôt sur le revenu

Pour la détermination de l’obligation de paiement de l’impôt sur le revenu provenant de la location de biens immobiliers, la loi offre des alternatives aux particuliers.

Selon la première option, la personne privée honore son obligation fiscale au titre du revenu imposable de manière séparée (ce revenu n’est pas à additionner avec les autres revenus). Dans ce cas de figure, la somme incluant les charges et  payée par le locataire au bailleur est imposée au titre de l’impôt sur le revenu personnel avec un taux de 25%. Il n’existe pas de possibilité de déduire des charges.

La deuxième possibilité, dans le cas des biens immobiliers autre que la terre arable se traduit par la prise en compte du revenu locatif en provenance du bien immobilier par la personne privée en tant que revenu en provenance d’une activité autonome, ce qui revient à dire qu’elle payera l’impőt du, conformément aux règles relatives aux revenus regroupés. Dans ce cas, le revenu locatif en provenance du bien immobilier est à ajouter aux autres revenus en provenance de l’activité autonome (par ex. le salaire). Le montant ainsi calculé sera encore majoré par le complément de la base d'imposition de 27 pourcent. L'impőt établi sur la base de l'assiette de l’impőt ainsi établie doit être calculé selon le barème d’impőt à deux taux (17% et 32%).

Dans ce dernier cas, le revenu peut être déterminé en 90% des recettes (loyer + frais généraux) ou en tant que différence entre les recettes et les frais effectifs certifiés par des pièces justificatives.

Les règles décrites ci-dessus ne s’appliquent ni dans le cas où le particulier exerce cette activité en qualité d’entrepreneur individuel.

Il suffit de prendre la décision relative aux options susmentionnées au moment de l’établissement de la déclaration d’impôt, mais il est judicieux de se préparer continuellement à cette prise de décision (p.ex. par la collecte de factures justifiant les frais).

Le revenu provenant de l’activité de location de biens immobiliers est déjà imposé au cours de l’exercice fiscal sous forme d’avances fiscales et/ou d‘impôts, ce qui a typiquement deux cas.

• Si le preneur est considéré comme agent payeur (p.ex. société, entrepreneur individuel), en fonction de la déclaration du particulier, il sera tenu de déduire du revenu des avances fiscales (au moins 17%) conformément aux règles relatives à l’activité indépendante ; à défaut de déclaration, celui-ci sera tenu de déduire de l’impôt dont le montant correspond à 25% des recettes, et compte tenu de sa déclaration portant sur le seuil maximum de cotisation, il sera tenu de déduire du particulier une cotisation aux services médicaux de 14%. L’impôt ne doit pas être soustrait par le payeur quand la personne privée atteste qu’elle exerce son activité de location de biens immobiliers en tant qu’entrepreneur individuel tout comme dans le cas de la location d’un bien immobilier étant en propriété commune et que ce dernier est loué par la communauté des copropriétaires. Le preneur ayant la qualité d’agent payeur est tenu de fournir au particulier une pièce justificative contenant le montant payé, l’impôt déduit ou l’avance fiscale déduite et les données prévues par la loi.

• Dans le cas où le preneur ne peut pas être considéré comme agent payeur, ainsi que dans le cas où la déduction de l’impôt, de l’avance fiscale et de la cotisation aux services médicaux devant être déclarée n’a pas eu lieu pour quelque raison que ce soit, c’est le bailleur qui sera tenu de les acquitter jusqu’au 12 du mois qui suit le trimestre d’échéance.

Obligation de paiement de la cotisation aux services médicaux

Sur la base du montant total du revenu dépassant 1 million de HUF provenant de la location de biens immobiliers, le particulier considéré comme résident est soumis au paiement de la cotisation aux services médicaux dont le taux s’élève à 14%. Cette obligation exist au cas au le contribuable établi le revenue de la location de biens immobiliers comme partie de l’assiette fiscale consolidée et même si on l’établi comme revenu imposable distinctivement. Cette obligation n’est applicable que jusqu’au moment où la condition légale relative au seuil maximum de cotisation (s’élevant à 450 000 HUF) est remplie.

Cette obligation ne concerne pas celui ou celle qui loue son bien d’habitation servant de son domicile fixe, pourvu que le bailleur ne le loue à sa propre entreprise ou à l’entreprise de son proche (son concubin/sa concubine) vivant en commun avec lui.

La contribution de 14 pourcents à la caisse de santé, dans le cas du choix de la fiscalité sur la base de l’activité autonome, peut être comptabilisée comme charge.

[1] Le formulaire 'T101 valable pour l’exercice courant est le formulaire n^{o 10}T101 pour l’exercice 2010.