Quand faut-il payer des droits?

En cas d’acquisition du droit de propriété d’un bien immobilier (soit d’un terrain, soit d’une propriété d’habitation) moyennant contrepartie, l’acquéreur du bien immobilier (c’est-à-dire le client) est tenu – en règle générale – de verser des droits de mutation à titre onéreux.

Toutefois, l’acquisition d’un droit à valeur patrimoniale lié au bien immobilier, de même que l’acquisition ayant lieu à la suite de l’extinction dudit droit, ainsi que la cession de l’usufruit du bien immobilier peuvent être soumises au paiement des droits de mutation à titre onéreux. Dans ce cas-là, le droit d’utilisation de la terre, le droit d’usufruit et le droit d’utilisation, y compris les droits d’utilisation en vertu des dispositions relatives à la copropriété, ainsi que le droit fiduciaire peuvent être considérés comme droits à valeur patrimoniale.

Base et taux des droits – règles générales

On peut généralement conclure que le taux général des droits de mutation à titre onéreux correspond, en la règle générale, à 4% de la valeur marchande – non minorée de charges – du bien acquis.

Par dérogation à cette règle, en cas d’échange de biens immobiliers la base des droits – à l’exception de la propriété d’habitation et des droits y afférents – est constituée par la valeur marchande du bien immobilier acquis au moyen d’échange.

Si l’acquisition de biens s’effectue sur la base d’un contrat de prestations alimentaires, d’un contrat de rente viagère ou d’un contrat de succession, c’est la valeur marchande du bien acquis qui constituera la base du calcul des droits.

En cas d’usufruit ou d’utilisation établi(e) simultanément à l’acquisition de biens à titre onéreux, l’acquéreur de la propriété acquitte les droits de mutation à titre onéreux sur la base de la valeur marchande minorée de la valeur d’usufruit ou d’utilisation, calculée conformément à des règles spécifiques, alors que l’usufruitier ou l’usager acquitte les droits d’acquisition de biens sur la base de la valeur calculée de l’usufruit ou de l’utilisation, correspondant au titre de l’acquisition.

Droits de mutation à titre onéreux d’une propriété d’habitation

L’achat d’un bien d’habitation est soumis au paiement de droits de mutation à titre onéreux. Dans ce cas-là, la base des droits est – en règle générale – constituée par la valeur marchande du bien d’habitation. Le taux des droits par bien d’habitation est de 2% jusqu’à hauteur de 4 millions de HUF et il est de 4% pour le montant de la valeur marchande qui y est supérieure. En cas d’acquisition de la propriété partielle d’un bien d’habitation, le taux de 2% peut être appliqués à la partie des 4 millions de HUF proportionnelle à la part de propriété acquise, et ce taux est de 4% pour la partie de la valeur marchande qui y est supérieure.

Si l’acquéreur d’un bien d’habitation bénéficie d’un avantage de construction pour l’achat, le montant de l’avantage doit être déduit de la valeur marchande, sous réserve d’exceptions spécifiques.

En cas d’échange mutuel de propriétés d’habitation, la base du calcul des droits est constituée par la différence entre la valeur marchande – non minorée de charges – des biens immobiliers échangés. En cas d’échange des droits de propriété de plus de deux biens d’habitation, la base du calcul des droits est constituée par la différence entre la valeur du bien immobilier échangé dont la valeur marchande – non minorée de charges – est la plus basse et le bien immobilier dont la valeur marchande – non minorée de charges – est la plus élevée.

Si un propriétaire ayant la qualité de particulier vend son précédent bien d’habitation un an avant l’achat d’un bien d’habitation ou dans le courant de l’année qui suit l’achat de celui-ci, la base du calcul des droits est constituée par la différence entre la valeur marchande – non minorée de charges – du bien d’habitation acheté et celle du bien d’habitation vendu. (Par conséquent, dans le cas où un particulier vend sa propriété foncière et a l’intention d’acheter un bien d’habitation du prix d’achat ainsi obtenu, la règle précédente ne peut pas être appliquée, parce qu’elle s’applique uniquement à l’égard de la vente ou de l’achat de propriétés d’habitation.)

Il est important de savoir que la différence peut être positive et négative, donc le fait que la valeur marchande du bien d’habitation acheté ou celle du bien d’habitation vendu était supérieure ou inférieure, n’a pas d’importance.

Toutefois, si la différence de valeur ainsi déterminée est supérieure à la valeur marchande de la propriété d’habitation achetée, la base du calcul des droits sera constituée par la valeur marchande de la propriété d’habitation achetée.

Exonération de droits, réduction de droits en cas d’achat d’un bien immobilier

En cas d’acquisition d’une propriété foncière (part de propriété) adéquate à la construction d’un immeuble d’habitation ou en cas d’acquisition d’un droit à valeur patrimoniale fondé sur un tel bien immobilier, si l’acquéreur construit – dans 4 ans à compter de la présentation du contrat en vue de l’établissement des droits – un immeuble d’habitation dans lequel la surface utile de(s) l’appartement(s) atteint au moins 10% de la constructibilité maximale déterminée au plan d’aménagement, il sera exempt du paiement des droits de mutation à titre onéreux. L’acquéreur peut déclarer à l’autorité fiscale nationale son intention de construire un immeuble d’habitation au plus tard jusqu’au passage en force de la sommation au paiement des droits.

L’achat du droit de propriété et de la part de propriété d’un bien d’habitation nouveau dont la valeur marchande ne dépasse pas 15 millions de HUF, nouvellement construit ou fait construit par un entrepreneur aux fins de vente, est également exempt du paiement des droits de mutation à titre onéreux. En revanche, si la valeur marchande du bien d’habitation nouveau est supérieure à 15 millions de HUF, mais est inférieure à 30 millions de HUF et l’acquéreur ne présente pas de justification concernant la vente d’une autre propriété d’habitation, le calcul du montant des droits s’effectue de la manière suivante: il faut d’abord déterminer les droits qui devraient être payés sur la base de la valeur totale du bien d’habitation (2% jusqu’à 4 millions de HUF, et 4% pour la partie qui y est supérieure), pour en déduire ensuite le montant des droits calculés pour 15 millions de HUF (soit 520000 HUF), déterminés également conformément au calcul précédent. Le montant ainsi restant sera celui des droits dus.

Facilité de paiement: report de paiement, paiement par acomptes en cas d’obligation de paiement de droits

Si une personne soumise au paiement de droits n’est pas en mesure d’acquitter les droits en une somme dans le délai fixé, il est possible de lui accorder, dans certains cas, un report de paiement et/ou un paiement par acomptes (dénommés conjointement: facilité de paiement).

Ainsi, une facilité de paiement peut être accordée dans le cas où la difficulté de paiement

a) ne peut pas être imputée au demandeur, ou dans le cas où, en vue d’éviter la difficulté de paiement, celui-ci a agi de manière pertinente dans la situation donnée, et

b) présente un caractère provisoire, ce qui rend donc probable l’acquittement ultérieur de la taxe.

Dans le cas d’un particulier, la facilité de paiement peut être accordée même sans la prise en considération du point a) mentionné ci-dessus, si le demandeur justifie ou rend probable le fait que le paiement immédiat ou en une somme de la taxe représente une charge grave disproportionnée, compte tenu également de ses conditions familiales, de revenu, matérielle et sociales.

Le nombre d’acomptes pouvant être demandés n’est pas déterminé par la législation.

Le formulaire de demande est gratuit et peut être téléchargé sur notre site hongrois (www.apeh.hu) ou est disponible à nos points de service clientèle.

Si l’acquittement d’une dette de droits, d’une dette d’amende ou d’une dette de supplément risque de compromettre gravement la subsistance de la personne soumise au paiement et celle de ses proches vivant en commun avec elle, l’administration fiscale pourra réduire ou annuler ces dettes sur la base de la demande du particulier. L’autorité fiscale est en mesure de lier cette réduction à l’acquittement d’une partie (ou de la totalité) des dettes.

Déclaration de l’acquisition de biens

L’acquisition (la suppression) du droit de propriété, ainsi que celle du droit à valeur patrimoniale relatif à un bien immobilier doivent être déclarées à l’autorité compétente en matière de biens immobiliers en vue de la détermination des droits, avec la présentation du contrat (l’acte) y relatif. La déclaration ayant pour but de déterminer les droits doit être faite par la voie d’une demande d’enregistrement au cadastre. Si la personne soumise au paiement des droits dépose la déclaration au-delà du délai de 30 jours prévu par une règle juridique spécifique, et/ou elle manque à son obligation de déclaration, ou y satisfait de manière incomplète, elle pourra être tenue de verser – en sus des droits à payer – une amende pour manquement dont le montant maximum s’élève à 200000 HUF dans le cas d’un contribuable ayant la qualité de particulier.