Revenus issus de la cession de biens meubles

Lors de l’établissement des revenus d’un particulier issus de la cession de biens meubles, ce sont les dispositions de l’article 58 de la loi n^o CXVII de 1995 plusieurs fois modifiée sur les revenus des personnes physiques qui s’appliquent.

En cas de vente de biens meubles, le revenu doit être calculé par soustraction des coûts justifiés exposés par le particulier cédant des recettes. Sont considérés comme coûts justifiés les montants affectés à l’achat du bien en question et les autres dépenses y afférentes, ainsi que les investissements ayant apporté une valeur ajoutée et les dépenses liées à la cession.

Le revenu issu de la cession de biens meubles est un revenu imposable à part, le taux d’imposition étant de 25%.

Le montant de l’impôt est calculé, déclaré dans sa déclaration fiscale annuelle, et acquitté jusqu’à la date butoir prévue pour le dépôt de la déclaration fiscale annuelle par le particulier vendeur lui-même.

La part inférieure à 50.000 HUF de l’impôt sur le revenu total annuel issu de la cession de biens meubles ne doit pas être payée.

En pratique, cela revient à dire que si un particulier a par exemple réalisé au total 300.000 HUF de revenus sur la vente de biens meubles, sur les 75.000 HUF d’impôts grevant cette somme, il n’y a que 25.000 qui doivent être acquittés.

Si au cours de l’année, sur ses ventes de biens meubles, le particulier a réalisé un revenu n’excédant pas 200.000 HUF, ce montant ne doit pas être déclaré.

Revenus issus de la cession de biens immeubles

Aux fins de l’établissement des revenus imposables d’un particulier issus de la cession de biens immeubles sont applicables les articles 59 à 63 de la loi n CXVII de 1995 plusieurs fois modifiée sur les revenus des personnes physiques.

Aux fins du calcul des revenus sont appliquées les notions importantes suivantes:

Recette

Toute recette acquise par un particulier au titre d’une cession de biens.

Le point de départ du calcul du revenu est constitué par la recette de la vente d’un immeuble. Sont considérés comme recettes – entre autres – le prix de vente, la valeur marchande habituelle de la chose reçue en contrepartie, établie au moment de la réalisation du revenu, ainsi que l’intérêt de retard versé par l’acquéreur.

Coût

L’autre point important de l’établissement du revenu issu de la cession d’un bien immeuble réside dans le calcul des coûts imputables.

La règle générale veut que les coûts imputables soient:

• Le montant affecté à l’acquisition du bien et les dépenses afférentes, dont entre autres:
  • dans le cas d’un bien immeuble acquis dans le cadre d’un contrat de vente, le montant stipulé dans ce dernier;
  • dans le cas d’un bien immeuble acquis dans le cadre d’une succession, le montant pris en compte lors de l’établissement des droits de succession, ainsi que les droits acquittés;
  • en cas de construction, de reconstruction et d’accroissement de la superficie de l’immeuble réalisé(e) après le 1^er janvier 2008, les factures émises jusqu’à la cession et libellées au nom du particulier donneur d’ordre;
  • dans le cas d’un bien immeuble acquis à la municipalité par un particulier en sa qualité de locataire, le prix d’achat effectif figurant dans le contrat;
  • le montant des honoraires, tarifs et rémunérations des avocats, notaires et experts, liés à l’achat du bien immeuble, justificatifs à l’appui.
• la valeur des investissements apportant une valeur ajoutée au bien immeuble. Ces coûts comprennent entre autres:
  • ceux affectés au développement des services publics et aux investissements améliorant le confort;
  • ceux des agrandissements et réaménagements effectués avant le 1^er janvier 2008;
  • ceux des travaux de préservation de l’état de l’immobilier réalisés au cours des 24 mois précédant celui de la vente, au cas où ces coûts dépasseraient 5% du prix de vente stipulé dans le contrat de cession du bien.
• les coûts liés à la cession du bien, justificatifs à l’appui. (p.ex. tarif de l'expert, tarif de l'agent immobilier)

Date de la réalisation du revenu issu de la cession d’un bien immeuble

Le revenu issu de la cession d’un bien immeuble est réputé réalisé le jour où le contrat (acte, décision judiciaire ou administrative) valable y relatif(ve) a été déposé(e) auprès de l’autorité de gestion des biens immeubles (le cadastre).

Date d’acquisition du bien immeuble

Le bien immeuble est réputé acquis le jour où le contrat (acte, décision judiciaire ou administrative) valable y relatif(ve) a été déposé(e) auprès de l’autorité de gestion des biens immeubles (le cadastre).

En cas d’héritage, la date d’acquisition est réputée être le jour du décès du testateur.

En règle générale, dans le cas d’un immobilier bâti sur un bien immeuble après le 31 décembre 2007, la date d’acquisition est réputée être le jour où la décision sur le dernier permis de mise en usage acquiert l’autorité de chose jugée. Nonobstant ce qui précède, la loi permet au particulier de déterminer, au choix, des dates différentes pour celle de l’acquisition du bien immeuble existant avant la date précitée, et pour celle de l’immobilier bâti ou agrandi ultérieurement.

Etablissement du revenu

D’abord il convient de soustraire des recettes les coûts imputables, le résultat ainsi obtenu constituant le montant calculé. (A ce point, il convient de remarquer que les coûts ne sont déductibles que jusqu’à hauteur des recettes.)

Le montant calculé pourra être minoré encore davantage en regard des années écoulées depuis l’acquisition. En effet, si le particulier vend l’édifice enregistré au cadastre sous la dénomination de maison/immeuble d’habitation ou d’appartement ou en attente de l’être, ainsi que le terrain y appartenant, seront considérés comme revenu les pourcentages suivants du montant calculé:

• 100% du montant calculé l’année d’acquisition et l’année d’après;
• 90% du montant calculé la deuxième année suivant celle de l’acquisition;
• 60% du montant calculé la troisième année suivant celle de l’acquisition;
• 30% du montant calculé la quatrième année suivant celle de l’acquisition;
• 0% du montant calculé la cinquième année et les années suivantes consécutives à celle de l’acquisition.

D’après cette grille, si par exemple le particulier vend en 2010 une maison/immeuble d’habitation qu’il a acheté(e) en 2005 ou plus tôt, il n’aura pas de revenu imposable.

Dans le cas de la vente d’autres biens immeubles (p.ex.: résidence secondaire, terrain à bâtir, établissement commercial), si la cession se fait l’année de l’acquisition ou au cours des cinq années consécutives à celle-ci, sera considéré comme revenu le montant calculé. Passée cette date, soit à compter de la sixième année suivant celle de l’achat, le revenu doit être calculé en minorant chaque année le montant calculé de 10%, de sorte qu’au cours de la 15^ème année suivant celle de l’achat il n’y aura plus de revenu imposable au titre de la vente du bien immeuble (ainsi p.ex. la revente en 2010 d’une résidence secondaire achetée en 1995 ne générera plus de revenu imposable).

Le taux d’imposition

Le revenu issu de la vente d’un bien immeuble relève des revenus imposés à part, par conséquent il ne fait pas partie de la base imposable consolidée.

Suite au calcul du revenu issu de la vente d’un bien immeuble, il convient de calculer l’impôt le grevant, qui s’élève à 25% du revenu.

Le montant de l’impôt est calculé, déclaré dans sa déclaration fiscale annuelle, et acquitté jusqu’à la date butoir prévue pour le dépôt de la déclaration fiscale annuelle par le particulier vendeur lui-même.

Le revenu issu de la vente en 2010 d’un bien immeuble doit être déclaré par le particulier au moyen de la déclaration No 1053 sur le revenu des personnes physiques, à déposer jusqu’à la date butoir le concernant, et l’impôt doit également être acquitté jusqu’à cette même date.

Exemples:

En 2010, les particuliers A, B et C vendent des biens immeubles pour une valeur de 20.000.000 de HUF.

Le particulier A a acheté son appartement en 2007 pour 10.000.000 de HUF. En 2009, il a rénové cet appartement, dont les coûts justifiés par factures s’élèvent à 2.000.000 de HUF.

Le particulier B a acheté une résidence secondaire en 2005 pour 10.000.000 de HUF, qu’il a modernisée pour un montant de 5.000.000 de HUF et qu’il a fait requalifier au niveau du cadastre en maison d’habitation.

Le particulier C a acheté un établissement commercial en 2000 pour 10.000.000 de HUF, dans lequel il a fait aménager un local sanitaire pour une valeur de 2.000.000 de HUF. En 2009, il a fait repeindre le local pour 500.000 HUF.

Si le particulier B a acheté une résidence secondaire, comme il a vendu une maison d’habitation, il peut appliquer la règle des cinq années.

Le particulier C ne peut pas déduire les coûts de la peinture (préservation de l’état du bien), puisque le montant n’atteint pas 5% des recettes.